餐厅评价 - 物业投资

2019-11-11 16:36:01
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许多餐馆老板震惊地获悉,他们无法出售或租赁他们的餐厅财产,其金额等于其税收评估价值。最近建成的餐厅的市场价值通常低于其建造成本。当所有者试图设定销售价格或租赁费率时,他无法收回成本。过高的财产税是由于对市场价值的成本方法使用不当造成的。

成本法是某些类型的新物业的一个很好的估价方法。它更适合大量用户使用的属性,无需更改,而不是特殊用途属性。公寓综合体是一个属性的例子,其中多个用户可以使用相同的属性,很少,如果有的话,改变。餐馆是一类,通常需要大量的翻新,使餐厅从一个经营者使用到另一个运营商使用。在涉及连锁餐馆的地方尤其如此。例如,将一家为麦当劳建造的餐厅改造成比萨小屋的费用是多少?

石匠罐餐厅集团的兰迪·迪洪最近购买了一家8,250平方英尺的餐厅,该餐厅已被另一家经营者使用,并被他的公司修改为使用。它花了40万美元(每平方英尺48.48美元)来转换餐厅。 肯辛顿公司的菲尔·肯辛顿最近购买了一家8000平方英尺的餐厅,花费30万美元(每平方英尺37.50美元),以转换租户的要求。对后续租户进行餐厅装修通常没有什么价值。

餐馆所开发的商业价值部分取决于餐厅顾客所认可的独特建筑,他们相信,他们可以期待以一定价格获得可靠的食物和服务质量。对于餐厅经营者来说,所有运营单位都有这种可识别的架构,这一点很重要。这是大型餐厅经营者的主要原因,如麦当劳,比萨饼小屋,和Whataburger有独特的餐厅设计与独特的标牌。

标牌是高成本转换项目之一的一个很好的例子。麦当劳的金色拱门与众不同,其宗旨是向顾客宣布麦当劳餐厅的存在。然而,它们不容易被转换到另一家餐厅使用,也许甚至没有大量的转换成本。更改高程(外观)、内部布局和重做内部光洁度也是如此。

连锁餐厅设施的独特结构使得为一家连锁企业建造的设施难以为另一家连锁企业使用。将它们从主要连锁店的使用转换为本地非连锁运营商的成本更低。具有独特建筑的民族连锁店的例子包括:麦当劳,比萨饼小屋,汉堡王,玉米饼钟,长约翰银,比萨饼客栈,在盒子里的杰克和Whataburger。

定义确定方法

确定正确估价方法的第一步包括:审查一系列定义,确定它们如何适用于餐厅,以及审查适用于您所在司法管辖区的法律。然而,不断的细化对评估专业的发展至关重要。目前对市场价值的经济定义如下:

最可能的价格,截至指定日期,现金,或相当于现金,或以其他精确披露的条款,指定产权应在竞争市场中合理曝光后,在公平所有条件下出售销售,买方和卖方各自谨慎行事,明智,为自身利益,并假设两者均受到不当胁迫。(《房地产估价》,1992年由评估机构出版)

监管美国联邦金融机构的机构,包括决议信托公司(rtc),已商定以下定义:

物业在公平销售所必须的一切条件下,应引入具竞争力和公开市场的最可能价格,买卖双方均审慎而明智地行事,并假设价格不受不当刺激的影响。本定义中隐含的是特定日期的出售和所有权从卖方向买方的出让,条件是:

买方和卖方通常的动机

双方都有充分知情或建议,并按照他们最认为的最佳利益行事

允许在公开市场进行合理的曝光

付款以现金在美国或财政安排可比

价格代表出售的物业的正常考虑,不受与出售有关的任何人给予的特殊或创意融资或销售优惠的影响。(乌斯帕,1992年版)1

使用值。特定属性具有的特定用途的值。

投资价值。根据个人投资要求对特定投资者或各类投资者进行投资的具体价值;区别于市场价值,这是客观的和超然的。另见市场价值。

清算价值。不动产特定权益在以下所有条件下可能带来的最可能价格:

销售将在客户指定的严重有限的未来营销期内进行。

餐厅评价 - 物业投资

实际市场情况是目前获得的财产权益评估。

买方行事谨慎而有知识。

卖方极度被迫出售。

买方通常是有动机的。

买方的行为符合其认为的最大利益。

有限的营销工作和时间将允许完成销售。

付款将以美元或类似财务安排进行。

价格代表出售的物业的正常考虑,不受与出售有关的任何人给予的特殊或创意融资或销售优惠的影响。

可以修改该定义,以提供具有特定融资条款的估价。(评估机构价值定义特别工作组提出的上述定义,由评估机构董事会于1993年7月通过。另请参阅处置值;危难出售;强制价格;和市场价值。

如何将市场价值应用于餐厅

本文的平衡侧重于确定和评估餐厅的市场价值。市场价值是德克萨斯州进行的估值类型。使用的值,或值使用值,是属性对特定用户的价值,而不是公开市场中的值。投资价值是投资对特定类别投资者的价值。在餐厅估值中,没有长期租赁和担保,由高信用租户长期担保的餐厅的投资价值可能与物业的市场价值有显著差异。清算价值与市场价值的区别主要在于短暂的营销期。本文讨论的估值方法涉及市场价值,而不是使用价值、投资价值或清算价值。餐馆房地产的市场价值应该与出售持续经营区别开来。当经营性餐厅出售时,可能涉及房地产、家具、固定装置和设备、商业价值和库存的销售。以下是房地产、商业价值和持续关注价值的定义。

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房地产。附着在土地上的有形土地和附属物,例如结构。已确定的土地地块,包括改善,如果有的话。另请参阅不动产。

商业价值。由无形个人财产项目(如营销和管理技能、组建的劳动力、营运资金、商号、特许经营权、专利、商标、合同、租赁和运营协议)产生的价值提升。另请参阅持续关注值。

持续关注值。由经证实的财产操作所创造的价值;被视为一个单独的实体,由特定业务机构进行估价;也称为持续值。另请参阅业务价值。

当餐厅出售时,通常会就这四类资产(房地产、ff&e、商业价值和库存)的批量价格进行谈判。在商务谈判期间,每一方可能会考虑不同的项目,但通常更注重餐厅产生的净现金流和该收入流的市场价值。当律师和会计师介入时,有必要将购买价格分配给房地产、ff&e、商业价值和库存。联邦所得税的影响可能会影响这些项目之间的分配。许多投资者将试图为联邦税收目的最大化折旧。这将涉及最大化对建筑价值、ff_e 和库存的分配。投资者通常试图尽量减少分配给土地和商业价值的价值。

在确认可比销售额时,必须确定其中涉及哪些要素。最后一组要检讨的定义是收费简单屋苑及租费屋:

收费简单的财产。不受任何其他利益或财产支配的绝对所有权,仅受政府税收权、显赫领地权、警察权和财产权的限制。

租赁费用财产。业主持有的所有权,其使用权和占用权通过租赁方式传达给他人。出租人(租赁费所有人)的权利和租赁费由租赁中所载的合同条款规定。

据我们分析,简单租费房有三个主要区别:1)可实现的合同租金与市场租金,2)租赁期限,3)租赁担保人的实力。承租人可同意支付上述市场租金,以诱使业主投资兴建一间拥有独特架构的餐厅,以经营其业务及维持品牌形象。麦当劳不能维持他们的品牌形象,如果他们只是租用由其他人建造的餐馆,这是不成功的地点为第一经营者。一套多样化的餐厅提升将分散他们的广告所形成的品牌形象。

部分餐厅的租金高于市场水平的主要原因是,将一家餐厅由一名经营者使用,改为由另一间餐厅经营者使用的费用。许多餐馆经营者认为房东改善租户的资本支出是租赁期偿还的贷款。据石匠罐餐厅集团的兰迪·迪洪赫(Randy dishongh)说,"房东期望在租赁期内收到租户改善费用,同时获得10%至12%的资金回报。"表明租户改善的收益率可能从 10% 到 20% 不等,具体取决于支出水平、独特性和承租人的财务实力。

虽然10%至20%对于房地产投资者来说似乎是一个高回报率,但餐饮业的股权投资者会期望这种资本获得更高的回报。因此,与增加股本相比,房地产经营者实际上向房东借来改善租户改善成本,并偿还高于市场租金的,是审慎的做法。

选择正确的估价方法,我们分析的最后一步是回顾三种传统的估价方法:成本、销售比较和收入。成本方法包括将土地的市场价值与改善的折旧价值加在一起。主观部分是确定市场价值评估中改进的折旧。扣除改变外部立面、内部布局、内部饰面和标牌的成本,是确定因每个餐厅运营商的独特要求而产生的折旧的一种方法。可以考虑的其他项目是支付给第三方租赁代理的租赁佣金和租金损失,直到物业被租赁。

这些成本可能相当可观。确定餐厅总折旧的另一种方法是分析最近的销售情况,并在土地和改良之间分配销售价格。如果估计了改进的重置成本并扣除了实际折旧,则折旧余额可能是由于转换成本而折旧的良好指标。

没有一种传统的折旧形式准确地描述由于餐馆的转换而折旧。根据评估机构11日发布的《评估房地产》,"功能陈旧是由于结构、材料或设计的缺陷,削弱了改进的功能、效用和价值。过时的定义如下:"应计折旧的要素;第二种方法是,以与延期维护相同的方式处理转换租赁和租金损失,因为这是为新餐厅准备一项必要费用。餐馆经营者。

销售比较方法是一种直接且易于理解的估价工具。与餐馆,由于涉及销售的价值要素(房地产,商业价值,ff&e和库存)的数量,销售比较方法需要更详细的研究,以准备准确的估价。在审查可比销售额时,必须进行详细的研究,以区分房地产的价值、业务价值、ff&e 和库存。由于这些物品的分配往往由律师和会计师进行,以最大化联邦所得税折旧,因此在准备房地产评估时使用买方和卖方规定的分配可能是不合理的。由于在出售持续经营性餐厅时,可能无法获得足够的信息来正确分配房地产的价值,因此,将此信息用作可比销售可能是适当的。此外,估计业务价值、库存、房地产和家具、夹具和设备价值的时间可能比对主题餐厅的评估更为详细和复杂。

选择只涉及房地产的适当销售,是准备销售比较方法的最重要步骤。将持续经营性餐厅销售的其他要素与房地产价值区分开来通常是可行的。出售不再经营餐厅的餐厅大楼,反映了房地产的真实价值,并提供了足够的时间来推销该房产。

不当使用收入方法可能会导致不合理的价值。在得克萨斯州,为了纳税目的对餐馆进行估价时,最常见的陷阱是考虑将合同租金作为市场租金支付。在大多数情况下,该合同租金涉及对租户改善的补偿。这种偿还租户改善费用的费用通常是合同租金的很大一部分。

第二个主要项目,有时扭曲收费简单屋苑的估价,当一个餐厅被租赁时,是长期租赁给信誉良好的租户的影响。当在餐馆租赁时评估费用简单财产时,是长期租赁给信誉良好的租户的影响。估价师在评估简单房产时,应当使用市场租金、市场空置率、市场费用和市值率。如果当地的做法涉及评估费用简单房地产,收入使用资本化率为信誉良好的租户。

结论正确评估餐馆的税务价值最重要的一步是确定应使用哪种价值。同一物业的市场价值、使用价值和投资价值之间存在显著差异。租赁费财产的市场价值与简单收费的房地产之间的市场价值往往存在显著差异。然后可以使用相关数据执行相应值的计算。然而,关于餐馆正确估价的争论,将来可能会成为一个积极讨论的话题。

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